| 房贷新政难挡京城购房热 究竟谁和央行博弈 |
| 2005-3-28 16:20:39 http://www.left-in.com
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樊先生是记者的一位朋友，本科毕业不到两年，去年贷款在北京西部的某明星楼盘买了一处房产。去年10月底央行加息后，他不但没有感到还贷负担重了，反而兴致勃勃地对记者大谈他的投资计划：把房子卖掉，拿卖房的钱交首付，贷款再买两套，一套自己住，一套出租。
最近房贷新政出台，记者又给他打电话，问他的投资大计是否有变，不想他回答得干脆利索："没变!得趁着年轻赚点钱啊。这两年买房子还可以，你看我买的房子，买了一年，每平方米已经升值1000多元了。"
房展会火爆异常
周四上午10点，记者到到军事博物馆，老远就看到门口排着一条长龙--都是来年房展的。虽然不是双休日，展厅里人气却特别旺，当天入场参观的房产消费者达到了3．4万人次。
就在一周前的3月17日，央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍(约5．51％)，比现行优惠利率5．3l％高0．20个百分点。同时，房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。
不过，房展会上气氛热烈，摩肩接踵，丝毫感受不到房贷新政吹来的冷风。
记者在一个展台看到，一位40多岁的女士向售楼小姐咨询贷款利率的问题，"你帮我算算，贷30万，10年还清，一个月多还多少钱?""29块6毛6"，小姐麻利地给她算了出来。她看了看说，"嗯，还可以"。
记者上前搭讪，这位姓罗的大姐一听记者问房贷便说："当然有影响了!房价本来就这么高，现在又加息，我们负担肯定更重了!"不过她也无奈地说："那也得看房啊，如果有合适的，我还是会买，现在的房子太小了，需要改善住房条件。好在一个月也就多几十块钱，可以接受。"
两个20多岁的小伙子在看马连道的一个均价7300元的楼盘，他们告诉记者，买房子都是为了结婚用，但是不会贷款。"如果不加息，还会考虑贷款，可是现在利息太高了，而且可能还要加息，太不划算了，只好向老爸老妈求援了。"
记者发现，像这样打消了贷款念头的人不在少数，一位中年男子说："我买房子，可以贷款也可以不贷款，可是现在半年之内就加了两次息，往后可能还要加，我干吗要给银行打工呢?"
一位姓夏的先生一边看户型，一边大谈楼市："在国外，买房子有三个原则，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。"这位澳大利亚籍华人告诉记者，他打算在二环或三环买一套房子留着以后回国住，"在澳大利亚可买不到这么便宜的房子!"
展厅的二层是二手房展示区，这里的人并不比一层少，不少人在展板前认真地抄写。在"链家"公司参展的尾盘销售中心，短短两个小时内签订看房确认书的人数就达到200多人。该公司人士分析说，空置房的需求比过去旺盛了，一是因为交易信息比过去顺畅了，另外就是因为半年间央行两次上调利率，从侧面推动了价格更具优势(相当于'手期房的价格)的空置房的市场消化进度。
某中介公司的一位顾问忙里偷闲地和记者聊了几句，"现在北京的二手房市场简直就是朝着上海的架势走"。这话让人有些惊讶，要知道，北京的二手房市场活跃度一直远远不如上海。这位顾问对北京的二手房市场充满信心，"现在不断加息，买新房成本多高啊，所以很多人开始关注二年房了。"
有业内人士分析，加息政策对于有实际居住要求的房屋消费者影响十分有限，如果说其对自住者有影响，那么更多的影响应该是人们对于需求房屋的总价、区域、以及何种房屋(一手商品房、空置房、二手房)的重新选择。
售楼处热闹依旧
从拥挤的房展会出来，记者又去了京城几处楼盘。在西大望路的乐成国际，二位售楼先生一听记者要看两居室便说："上午刚刚开了两栋楼的部分单元，来了将近200人，其中有150人在抢30套两居室。"而这些精装修的两居室每套基本上都在100万元以上。
一位看房的先生和记者聊天时说，每平方米8000块钱以上的高档楼盘，买的人都有相当的实力，或者不需要贷款，即使贷款也不会在乎每个月多支出区区几十块钱，"他们贷款不是没钱，而是把钱拿去做生意，搞别的投资。"
同在CBD商圈的风度柏林是每平方米8000元左右的毛坯房，有三个楼是三月初开盘的，记者想看的两居室同样只有寥寥几套。闲聊中，售楼小姐告诉记者，"这个月我的业绩不错，10个客户差不多都签了，有两个前一阵子听说要加息，还打电话过来问有什么影响，结果没过两天，都过来签协议了。"她还告诉记者，这10个客户中有2个是买来投资的。
京城高档别墅项目龙城花园的销售总监狄女士告诉记者，这里的客户不同于普通楼盘，都不是第一次置业，但没有人因为利息压力大而不买了，只是有些本来打算贷款的客户改了主意，改为全额付款，或是分几次付款。
采访中，一些楼盘的销售人员表示，公司还会按原计划在一两个月后每平方米加价一两百元。
谁在和央行博弈
新浪网的调查显示，60．21％的网友认为购房难度增大后房价不会跌，8l.63％的网友认为央行调整利率影响最大的是普通买房人。
采访中，一位姓张的先生这样说："不管是去年10月还是这次加息，作用都微乎其微，政府想要抑制房地产过热，结果呢，有实力的人根本无所谓。"更有人反问记者："房贷利率提得这么高，不是为富人大开方便之门吗?"
房贷新政的大棒真的抡向了想买房的普通百姓吗?针对这样的疑问，央行副行长吴晓灵解释说，央行调整的主要对象不是买房的普通老百姓，购房者短期会增加利息支出，但是如果金融政策和其他各方面政策配套能够抑制房地产价格上升过快的势头，就保证了老百姓的根本利益。
不过，央行的一片苦心能否浇灭楼市虚火还是未知数。从2003年的121号文件到去年10月的加息来看，似乎都没能踩住楼市刹车。
此次房贷新政一出，地产商的反应和去年加息后-样，认为加息影响十分有限,房价还将继续上涨。更有传言称，房价猛涨是由于国家对土地实行了严管的政策，房地产用地供应不足，"地荒"使得老百姓对未来房地产的预期价格看涨。
"地荒论"显然激怒了政府部门。国土资源部有关部门出面给予强烈驳斥，指出全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少。就北京市来说，2004年经营性项目土地使用权入市交易比上年同期增长了92％；成交土地总面积比上年同期增长了213％，北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活，根本不存在"地荒"。有人计算，5900万平方米土地可以盖40万套房子，可以满~．120万人的住房需求，也就是说，近1／10的北京居民可以住进去。
显然，开发商是在用"地荒论"为高房价找借口，利用政府的措施制造恐慌气氛，让消费者赶快买房，那意思是一你看看，央行还要加息，财政部还要征税，房价只能越来越高!想买房的还是赶紧买吧!
把前前后后的消息放在一起，很有意思。先是央行取消房贷优惠政策，然后财政部表示要推出房地产税，现在国土资源部也站出来说话，表示房价高不是自己的错，言外之意，是房地产开发商在囤积土地，抬高房价。有评论人士这样说："现在到了清算的时候了，房价到底为什么高?要捅破这层窗户纸。"
去年4月,央行副行长吴晓灵谈到宏观调控时表示，希望大家不要和中央政府及央行博弈，否则如果激化矛盾，将会有更为严厉的紧缩政策出台。
当前的房地产市场是否也面临这样的关头?
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